Оценка стоимости недвижимости: виды и понятие

Для проведения любой сделки требуется оценка стоимости недвижимости: будь то продажа, покупка или ипотечный кредит.

Основное понятие об оценке недвижимости

Оценка недвижимости – это ряд мероприятий для определения стоимости объектов. Весь процесс строго регламентируется и требует выполнения определенных правил. Выполнить ее в праве либо компания, либо физическое лицо, которое имеет удостоверение на данный род деятельности и подчиняется закону «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции».

Разновидности оценочной стоимости

В зависимости от назначения процесса, стоимость бывает нескольких видов

Рыночная	Это себестоимость объекта на строительном рынке. Применяется для определения активов или продаже недвижимости.
Ликвидационная	Эта сумма на 80% меньше рыночной. Применяют для быстрой продажи объектов, и формируется с учетом срока экспозиции в 2 месяца. Также учитываются причины и условия, по которым продавец решил в срочном порядке продать свое имущество.
Инвестиционная	Рассчитывается для определенного круга людей для определения эффективности. Например, чтобы определить доход от аренды квартир. Такой вид всегда выше рыночной (разница и есть сумма дохода). В случае, если по отчету инвестиционная стоимость меньше рыночной, то такой объект не принесет прибыли, потому его выгоднее просто продать за рыночную цену.
Кадастровая	Определяется после проведения государственной кадастровой оценки. Определяется данная стоимость либо массово на поселок, либо для конкретного объекта. Цель – определить сумму налогообложения.
Восстановительная	Помогает определить стоимость будущей постройки на таких же условиях. При расчете учитывают все затраты на строительство.

Основные методики для расчета

Оценщики всегда придерживаются регламента при проведении оценки. Для этого существует три основных методик:

1. Сравнительный метод. В данном случае подбирается такой же объект недвижимости и сравнивается с основным. После корректировки определяется стоимость. Покупатель не может заплатить сумму больше, чем стоит сравниваемый объект недвижимости. Такой метод занимает больше всего времени, требует особого внимания, но на выходе клиент получает наиболее точный результат. Идеально подходит для формирования рыночной стоимости.
2. Доходный метод подразумевает, что объект будет источником дохода. Т.е. задача оценщика определить будущую прибыль с имущества. В данном случае учитывают множество факторов и рисков, которые повлияют на окончательную сумму. Применяют для определения рыночной и инвестиционной стоимости.
3. Затратный метод. Суть: показать общие затраты на строительство объекта и учесть все виды вложений.

Что влияет на формирование стоимости?

Первый и самый главный фактор – себестоимость объекта (все, что было вложено на его возведение). Кроме этого есть несколько факторов, которые корректируют оценку:

• средний показатель на строительном рынке (если средняя цена по региону упала или возросла, то и Вашу стоимость придется корректировать на этот показатель);
• цена может меняться в зависимости от сезона, так дачные участки летом стоят дороже, чем зимой;
• местоположение и инфраструктура (квартира в центре города будет значительно дороже, чем в поле за городом);
• износ здания (старые изношенные здания требуют дополнительного ремонта, поэтому и стоят дешевле);
• экология территории (жилье в экологически чистом районе будет стоить дороже, чем возле завода);
• наличие дополнительных пристроек, балконов, лоджий, оформление двора и подъезда и т.д.

Вся процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель. Вся работа осуществляется в 6 этапов. На первом этапе составляется задание на оценку. Здесь указывают цель и исходные данные объекта. Также необходимо собрать первичную документацию с описанием жилья: выписка из ЕГРН, техническая документация, паспорта на объект и т.д.

Если с задачей согласны обе стороны, то в таком случае заключается договор. В нем обязательно должны быть учтены сроки исполнения, стоимость услуг, права и обязанности сторон. Далее оценщик приступает к сбору информации в зависимости от цели и типа оценки. Когда вся необходимая информация собрана, подбираются методики и рассчитывается сама стоимость. Сам процесс расчета и все формулы должны быть отображены в итоговом отчете для заказчика.

На последнем этапе формируется отчет. Он должен быть составлен таким образом, чтобы заказчик получил полную информацию о своем объекте на всех этапах: от сбора информации до общей стратегии расчета. При этом сам отче должен быть пронумерован, сшит и заверен печатью оценщика. В ином случае отчет может быть недействительным.

В каких ситуациях нужна оценка недвижимости?

Такой отчет может потребоваться в случае судебных разбирательств. Например, застройщик продал квартиру дороже, чем она должна стоить. Или при делении имущества при разводе, или в случае выплаты доли имущества после получения наследства.

Для оформления ипотеки такой отчет потребуют в первую очередь. От этого зависит, какую сумму кредитования предоставит банк для клиента. При чем потребуется и рыночная и
ликвидационная стоимость. Банк же будет обращать внимание на меньшую из них.

Также оценка потребуется для предприятий во время реорганизации, чтобы понять, сколько активов числится у компании. Для физических лиц отчет потребуется для продажи, аренды и сдачи недвижимости под залог.

Выполнить оценку собственного имущества можно самому, но в таком случае он будет недействительным для компаний и предприятий. Сделать это Вы можете только для приблизительного понимания стоимости Вашего жилья.